El mercado de bienes raíces en Panamá ofrece oportunidades para quienes buscan adquirir una vivienda, generar ingresos mediante alquileres, diversificar su patrimonio o establecerse en el país.
Ciudad de Panamá, Panamá Oeste, las zonas costeras y destinos como Boquete se encuentran entre las áreas de mayor interés para compradores nacionales y extranjeros.
Sin embargo, una inversión inmobiliaria no debe decidirse únicamente por la ubicación, el precio o la rentabilidad proyectada. Antes de entregar un depósito o firmar un contrato, es indispensable verificar la situación legal de la propiedad y las condiciones de la transacción.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Panamá?
En términos generales, los extranjeros pueden adquirir propiedades en Panamá a título personal o mediante una persona jurídica.
No es obligatorio contar con residencia panameña para comprar un inmueble. Sin embargo, la compra de una propiedad no concede automáticamente un permiso de residencia.
La Constitución panameña establece restricciones para que personas naturales o jurídicas extranjeras adquieran tierras nacionales o particulares ubicadas a menos de diez kilómetros de las fronteras. El territorio insular también se encuentra sujeto a disposiciones especiales.
Por esta razón, la ubicación y naturaleza jurídica del inmueble deben revisarse antes de formalizar la compra, especialmente cuando se trate de fincas rurales, islas, áreas fronterizas, zonas costeras o terrenos sujetos a concesiones.
Propiedad titulada y derechos posesorios
Una de las primeras verificaciones consiste en determinar si el inmueble tiene un título de propiedad inscrito en el Registro Público.
Propiedad titulada
Es aquella que cuenta con una finca inscrita en el Registro Público de Panamá. El registro permite identificar:
- Propietario inscrito.
- Número de finca.
- Código de ubicación.
- Superficie.
- Linderos.
- Valor registrado.
- Hipotecas.
- Embargos.
- Limitaciones de dominio.
- Servidumbres.
- Anotaciones y otros gravámenes.
La inscripción registral proporciona una base jurídica más clara para verificar la titularidad y transferir la propiedad.
Derechos posesorios
Los derechos posesorios representan la ocupación o posesión de un terreno, pero no equivalen necesariamente a un título de propiedad inscrito.
Su adquisición puede implicar mayores riesgos, especialmente si existen:
- Conflictos con terceros.
- Superposición de planos.
- Falta de reconocimiento administrativo.
- Ocupantes.
- Limitaciones ambientales.
- Terrenos pertenecientes al Estado.
- Restricciones para su titulación.
- Inconsistencias en la superficie o los linderos.
Antes de adquirir derechos posesorios es indispensable realizar una evaluación legal, catastral y física más extensa. No debe asumirse que todo derecho posesorio podrá convertirse posteriormente en una propiedad titulada.
¿Qué es la debida diligencia inmobiliaria?
La debida diligencia es el proceso de investigación que se realiza antes de completar la compraventa.
Su propósito es confirmar que el vendedor puede transferir válidamente el inmueble, que la propiedad no presenta problemas ocultos y que puede utilizarse para el objetivo del comprador.
Una revisión legal adecuada debe abarcar los siguientes aspectos.
1. Verificación del propietario
El nombre del vendedor debe coincidir con el propietario inscrito en el Registro Público.
Cuando el vendedor sea una sociedad, también debe verificarse:
- Vigencia de la persona jurídica.
- Identidad del representante legal.
- Facultades para vender.
- Aprobación de la Junta Directiva o de los accionistas, cuando corresponda.
- Beneficiarios finales.
- Existencia de secuestros, demandas o restricciones corporativas.
Si el vendedor actúa mediante un apoderado, el poder debe revisarse para confirmar que autoriza expresamente la venta y que continúa vigente.
2. Estudio del título de propiedad
El estudio de título permite conocer la historia registral de la finca y verificar si existen condiciones que puedan afectar al comprador.
Debe revisarse la existencia de:
- Hipotecas.
- Embargos.
- Secuestros.
- Demandas.
- Usufructos.
- Servidumbres.
- Restricciones de uso.
- Promesas de compraventa previamente inscritas.
- Patrimonio familiar.
- Anticresis.
- Anotaciones marginales.
- Limitaciones ambientales o administrativas.
El Registro Público de Panamá exige, entre otros elementos, el paz y salvo del inmueble y el cumplimiento de las formalidades registrales para inscribir la transferencia.
3. Verificación catastral y física
La información del Registro Público debe compararse con los datos catastrales, el plano y la realidad física del inmueble.
Es importante confirmar:
- Superficie.
- Medidas y linderos.
- Código de ubicación.
- Acceso a la vía pública.
- Existencia de servidumbres.
- Construcciones declaradas.
- Mejoras incorporadas.
- Zonificación y uso permitido.
- Posibles afectaciones por proyectos públicos.
Cuando se trate de terrenos, fincas rurales o propiedades con diferencias de superficie, puede ser necesario contratar a un agrimensor.
4. Paz y salvo del inmueble
Antes de inscribir la compraventa, la propiedad debe encontrarse al día con el impuesto de inmueble o contar con la certificación correspondiente.
El comprador debe verificar directamente la situación tributaria y no depender únicamente de una declaración del vendedor.
También deben investigarse posibles deudas relacionadas con:
- Tasa de aseo.
- Agua.
- Servicios públicos.
- Cuotas de mantenimiento.
- Cuotas extraordinarias.
- Multas de propiedad horizontal.
5. Propiedades bajo el régimen de propiedad horizontal
Los apartamentos, oficinas y locales ubicados en edificios o complejos generalmente están sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Estas propiedades se encuentran reguladas por la Ley 284 de 14 de febrero de 2022.
Antes de comprar, es recomendable revisar:
- Reglamento de copropiedad.
- Certificación de cuotas de mantenimiento.
- Cuotas extraordinarias aprobadas.
- Actas recientes de la Asamblea de Propietarios.
- Presupuesto del edificio.
- Situación financiera de la propiedad horizontal.
- Seguros vigentes.
- Litigios contra la administración o el promotor.
- Restricciones para alquileres de corta duración.
- Uso permitido de estacionamientos y depósitos.
- Proyectos de reparación o mantenimiento.
Una cuota extraordinaria aprobada antes de la venta puede representar un gasto considerable. El contrato debe establecer claramente quién será responsable de pagarla.
6. Inspección técnica
El estudio legal no reemplaza la inspección física.
Un arquitecto, ingeniero o inspector puede evaluar:
- Estructura.
- Sistema eléctrico.
- Plomería.
- Filtraciones.
- Humedad.
- Aire acondicionado.
- Techos.
- Equipos incluidos.
- Cumplimiento de planos y permisos.
Cuando la compra se realiza “en el estado en que se encuentra”, la inspección adquiere especial importancia.
7. Verificación del uso del suelo
Antes de comprar para desarrollar un proyecto, operar un negocio o modificar una construcción, debe confirmarse que la zonificación permite el uso deseado.
La existencia de una edificación no garantiza que todas sus mejoras hayan sido autorizadas.
Dependiendo del proyecto, pueden requerirse:
- Permisos municipales.
- Aprobación de planos.
- Permiso de construcción.
- Permiso de ocupación.
- Estudio de impacto ambiental.
- Autorizaciones sanitarias.
- Aprobaciones de bomberos.
- Permisos para actividades comerciales.
Contrato de promesa de compraventa
Una vez completadas las verificaciones preliminares, las partes pueden celebrar un contrato de promesa de compraventa.
Este documento debe establecer:
- Identificación de las partes.
- Descripción registral de la finca.
- Precio de venta.
- Depósito inicial.
- Forma y calendario de pago.
- Fecha límite para el cierre.
- Obligaciones del comprador y del vendedor.
- Condiciones para obtener financiamiento.
- Entrega de la posesión.
- Bienes, muebles o equipos incluidos.
- Responsabilidad por impuestos y gastos.
- Cancelación de hipotecas.
- Consecuencias del incumplimiento.
- Devolución o pérdida del depósito.
- Condiciones que permiten terminar el contrato.
- Jurisdicción y solución de controversias.
El comprador debe procurar que el depósito quede sujeto al resultado satisfactorio de la debida diligencia.
Entregar dinero directamente al vendedor sin condiciones claras puede dificultar su recuperación si posteriormente aparece un problema con la propiedad.
Compra de propiedades en preventa
La compra en preventa permite adquirir una propiedad antes de que finalice su construcción. Puede ofrecer precios atractivos, pero también implica riesgos adicionales.
Antes de firmar, debe verificarse:
- Titularidad del terreno.
- Permisos del proyecto.
- Planos aprobados.
- Experiencia del promotor.
- Financiamiento de la obra.
- Fecha estimada de entrega.
- Prórrogas permitidas.
- Características y acabados.
- Condiciones para modificar el proyecto.
- Penalizaciones por retraso.
- Proceso de inspección y aceptación.
- Régimen de propiedad horizontal.
- Tratamiento del depósito.
- Condiciones de desistimiento.
- Gastos de cierre.
Las imágenes promocionales no sustituyen las especificaciones contractuales. Todo elemento importante debe quedar establecido por escrito.
Escritura pública e inscripción
La transferencia del inmueble se formaliza mediante una escritura pública otorgada ante notario.
Posteriormente, la escritura debe presentarse al Registro Público de Panamá para su inscripción.
La entrega de llaves, el pago total o la firma ante notario no sustituyen la inscripción. Frente a terceros, es fundamental que el comprador figure como nuevo propietario registral.
El cierre debe coordinarse para que el pago final se realice contra la entrega de los documentos necesarios para inscribir la compraventa.
Impuestos aplicables a la compraventa
Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles
La transferencia está sujeta, como regla general, a un impuesto del 2%.
La Dirección General de Ingresos señala que este impuesto debe declararse mediante el Formulario 106.
Impuesto sobre la ganancia de capital
En las ventas que no forman parte del giro ordinario del vendedor, generalmente se realiza un adelanto del 3%, calculado sobre el mayor valor entre el precio de venta y el valor catastral.
El impuesto definitivo puede calcularse aplicando el 10% sobre la ganancia, conforme al procedimiento correspondiente.
La DGI utiliza el Formulario 107 para la declaración de la ganancia de capital. Según su información oficial, el vendedor debe presentar los formularios 106 y 107 mediante la plataforma e-Tax 2.0.
La aplicación concreta puede variar según se trate de una propiedad nueva, una actividad habitual de compraventa, una transferencia entre personas relacionadas u otra operación especial.
Impuesto anual de inmueble
Después de la compra, el propietario debe verificar si la finca está sujeta al impuesto anual de inmueble y cuál es su valor catastral.
Algunas propiedades pueden contar con exoneraciones sobre las mejoras, sin que esto signifique necesariamente una exoneración total. El comprador debe comprobar la vigencia, alcance y fecha de vencimiento de cualquier beneficio.
Gastos adicionales
También deben considerarse:
- Honorarios legales.
- Gastos notariales.
- Derechos de inscripción.
- Gastos bancarios.
- Avalúos.
- Inspección técnica.
- Cancelación de hipotecas.
- Constitución de nuevas garantías.
- Cuotas de mantenimiento.
- Seguros.
- Comisiones inmobiliarias.
El contrato debe indicar con precisión qué gastos asumirá cada parte.
¿Comprar a título personal o mediante una sociedad?
Una propiedad puede adquirirse a nombre de una persona natural, sociedad anónima, sociedad de responsabilidad limitada, fundación de interés privado u otra estructura permitida.
La elección depende de factores como:
- Finalidad de la propiedad.
- Cantidad de inversionistas.
- Administración.
- Financiamiento.
- Responsabilidad.
- Planificación sucesoria.
- Tratamiento tributario.
- Costos de mantenimiento.
- Nacionalidad y residencia fiscal.
- Origen de los fondos.
Comprar mediante una sociedad no elimina automáticamente los impuestos ni garantiza una protección absoluta.
Cuando se adquieren las acciones de una sociedad propietaria del inmueble, también debe investigarse la situación completa de la compañía, incluyendo sus deudas, obligaciones fiscales, contratos, litigios y beneficiarios finales.
Financiamiento bancario
Los bancos panameños pueden ofrecer financiamiento a nacionales y extranjeros, sujeto a sus políticas internas.
Generalmente evalúan:
- Ingresos.
- Historial crediticio.
- Edad.
- Residencia.
- Capacidad de pago.
- Avalúo de la propiedad.
- Origen de los fondos.
- Prima disponible.
- Seguro de vida e incendio.
La promesa de compraventa debe establecer qué ocurrirá con el depósito si el financiamiento no es aprobado.
Una preaprobación no equivale a la aprobación definitiva del préstamo.
Señales de alerta antes de comprar
Conviene detener la operación y solicitar una revisión adicional cuando:
- El vendedor se niega a entregar documentos.
- El precio es considerablemente inferior al mercado sin explicación.
- La finca tiene varios propietarios no localizables.
- Existen diferencias entre el plano y la realidad.
- El vendedor exige un depósito inmediato.
- Se promete una exoneración fiscal sin documentación.
- La propiedad está ocupada por terceros.
- Existen cuotas de mantenimiento pendientes.
- El inmueble mantiene una hipoteca que no será cancelada en el cierre.
- El proyecto no cuenta con permisos verificables.
- El contrato elimina prácticamente todas las responsabilidades del promotor.
- El vendedor únicamente posee derechos posesorios.
- Se solicita declarar en la escritura un precio inferior al realmente pagado.
Preguntas frecuentes
¿Necesito ser residente para comprar una propiedad?
No. Una persona extranjera puede comprar una propiedad sin tener residencia panameña, salvo las restricciones territoriales y legales aplicables.
¿Comprar una propiedad concede residencia?
No automáticamente. La inversión podría utilizarse para solicitar una categoría migratoria cuando cumpla todos los requisitos legales, pero la compra y la residencia son procesos diferentes.
¿Quién paga los impuestos de la venta?
Generalmente, los impuestos asociados a la transferencia y ganancia del vendedor son asumidos por este. Sin embargo, las responsabilidades y gastos deben quedar definidos en el contrato.
¿Puedo comprar una propiedad a distancia?
Sí. La operación puede realizarse mediante un poder debidamente preparado y autenticado. El poder debe autorizar expresamente los actos necesarios para la compra.
¿Cuándo soy legalmente propietario?
La escritura debe inscribirse en el Registro Público para que el cambio de titularidad produzca los efectos registrales correspondientes.
¿Es seguro comprar en preventa?
Puede ser una inversión válida, pero requiere revisar cuidadosamente al promotor, los permisos, las condiciones de entrega, el manejo del depósito y las cláusulas por retraso o incumplimiento.
Asesoría legal inmobiliaria en Panamá
La función del abogado inmobiliario no debe limitarse a preparar la escritura final. Una asesoría preventiva permite identificar riesgos antes de que el comprador comprometa su capital.
En Kovalenko & Vera brindamos asistencia en:
- Estudios de título.
- Debida diligencia inmobiliaria.
- Revisión registral y catastral.
- Promesas de compraventa.
- Contratos de compraventa.
- Propiedades en preventa.
- Cancelación y constitución de hipotecas.
- Contratos de arrendamiento.
- Propiedades horizontales.
- Estructuras jurídicas para inversiones.
- Compras realizadas por extranjeros.
- Coordinación de cierres.
- Inscripción de escrituras.
- Conflictos inmobiliarios.
- Inversiones vinculadas con procesos migratorios.
Si está considerando comprar, vender o invertir en bienes raíces en Panamá, contacte a Kovalenko & Vera para recibir asesoría legal antes de firmar o entregar un depósito.